我的DANCE CARD-BNI土地廠房仲介代表

話說參加BNI滿一年後，我們分會才開始使用這張 一對一的第五表

以前就曾與外分會的會員一對一時看過，也曾想要自己寫寫，但沒有壓力就沒有動力，到現在看到表格後才開始動筆，沒問題的，就讓我自己先寫第一版看看，讓自己壓壓驚！

1.請詳細說明你所提供的產品與服務：(務必清晰並具體描述)
  仲介提供什麼服務，其實我都跟對方說：你眼睛看到的房地產我都可以服務！

不過在BNI我們鼓勵的是：做好、做大、作輕鬆！

所以能聚焦讓我可以做好的就是【含金量】最高的土地與廠房

一方面公司團隊本身就有接了不少的建地與廠房，在鄉鎮型的仲介生態，本來就是主流產品，若是之前我在台中七期的公司就無法接觸太多這樣的產品，一方面同事不會接也不會賣，一方面接了也沒有專業可以成交，所以只能望之興嘆！

現在在南彰化，以我們風采團隊佈局在員林、溪湖、二林、田尾與北斗的條件之下，有些同事只要有建地與廠房就會接回來，這些也是我們商圈的主流產品。

所以在我提供的產品與服務，具體一點的描述應該是：中、彰、雲、投、嘉的工業廠房，與南彰化一帶的建地買賣

PS.考量距離與經營成本，暫時不作租賃，除非是南彰的工廠

2.你與你的競爭對手有什麼不同？ 
我跟競爭對手有何不同，這題其實不好寫，老實說大部分的業務都是靠廣告陌生開發的，因為沒有案件，再專業的人也沒用，或是因為跨區沒有認識的，也只能從案件去接觸到客人。

不過以我目前服務的狀態，說要能與同業有何差異，可以從幾個面向

A.店家數與案件量：大部分服務這兩種產品的多是單打獨鬥，一家店沒幾位同事，案件也都兼著賣，對於案件的專業度普遍不足(但這也是我的臆測)，而我們在南彰化有5家店，案件量大約50-80件不等，比起其他同商圈的仲介店家，我們擁有團隊(約70人)與案件多元的資源

B.自己對案件的專業：除了之前有上過住商樹林中正店(105-108年TOP店)的工業廠房課程，還有自己回鄉後陸續接觸建地與廠房的案件，透過每一次與客人的互動累積出來的經驗值，到現在成交了十多筆的建地與廠房，慢慢摸索出幾項建地與廠房買賣的眉角，不管是事前的路權確認(土地最常見問題)，還是產權是否有限制與案件是否能合法三照的確認，這些都是一般買賣看不到的陷阱，當然還有公司買賣交易延伸的各種稅費，都是不能輕忽的細節！

C.團隊服務：越大的案件，越需要各種專業一起合作，諸如土地的使用法規(各縣市與各工業區都有不同的限制條件)、工廠登記法規(依照營業項目了解可以適用的土地分區，如何用最輕省的方式選擇土地或現成廠房)、地政交易限制轉用股權買賣(透過會計師與代書進行信託與股權移轉，將廠房一併移轉)，以及特殊業者所需要的土壤檢測等服務，這些都是需要透過各種專業的整合才能在安全、安心的狀態下進行交易。

3.請明確列舉你想找尋的 目標市場 與 主力客群 ： 
a.目標市場: 想在中、彰、雲、投買賣廠房的企業主！

b.主力客群: 想在南彰化推案的建設公司老闆或土地開發人員(未來在76號東西向往西延伸交通建設下帶動的二林中科上萬個就業機會，並帶動二林、溪湖、員林184重劃區的建地買賣)

4.還有哪些與你相關的業務人脈圈尚未加入你的分會？ (擁有共同客群又不會競爭的行業)
在彰化一帶的

a.代書(每次交易都會產生引薦的主要專業)

b.履約保證公司(同上)

c.銀行貸款(同上)

d.工廠登記(廠房交易都會產生的主要專業)

e.土壤檢測(同上)

f.堆高機廠商

g.天車廠商

h.貨梯廠商

i.勞資顧問

j.產險代表(工廠所需各種產險)

k.廠護專業(新法規必須要去上固定時數)

l. ESG企管顧問

5.告訴我當我聽到一句怎樣的話，即表示有機會可以為你找到合適的引薦？
   a.最近訂單太多，倉庫空間不夠使用(想買)

   b.最近訂單太差，二代又不接班(想賣)

   c.最近農地廠房被檢舉(想換要買)
   d.最近被鄰居檢舉(想換要買)

6.請教我用一句好的開場白，讓你的目標客戶聽了後就想更瞭解你？
      

7.我該如何衡量一個引薦的質量/認真程度？ (答案越仔細越理想)
  A.有信任感，並有誠意想要處理，不管是要買還是要賣

  B.對於市場行情與市場供需有一定程度的了解

  C.有決策權的keyman並且是直接的客人，而不是轉了好幾手的訊息

8.對你來說什麼會是一個不合適的引薦？ (例如：向批發商只訂一件貨)
  A.關於買方，沒有概念，對於自身需求不瞭解，只是想了解看看

  B.關於賣方，沒有誠意想處理，價格高於行情太多(EX3-5成)
  C.區域太遠(不在中彰雲投)且沒有掌握度(開放一堆仲介在賣)

9.一般人對你的業務有什麼誤解及我應如何回應？ 
  A.仲介不夠專業，買了發現有許多使用上的限制 (湧泉會先做好產權的調查與分析，並在交易中確保雙方的權利與義務)

  B.仲介服務費太高，賺得比屋主多(原則上目前的屋主只是賺多賺少的問題，我們都會將幫屋主試算相關稅費，並溝通市場行情與買方可接受的區間，等買方出現才會談到彼此的服務費怎麼收，原則上我們都以雙方能成交的多贏局面為目標)